FISCO – SOSTENIAMO I PROPRIETARI IMMOBILIARI

Le locazioni di immobili a uso abitativo

La riforma della disciplina delle locazioni, operata dalla L. 431/1998, riguarda la quasi totalità degli immobili a uso abitativo con le seguenti eccezioni:
− immobili vincolati ai sensi della L. 1089/1939 e inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) oppure A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) per i quali si applica la disciplina codicistica prevista agli articoli 1571 e ss., cod. civ.3;

− alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
− alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche i quali sono soggetti alla L. 217/1983 (legge quadro sul turismo) e alle leggi regionali;

− contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio ai quali si applica la disciplina codicistica di cui agli articoli 1571 e ss., cod. civ..

Le fattispecie contrattuali applicabili risultano essere le seguenti:

− contratto di locazione a canone libero (articolo 2, comma 1, L. 431/1998). La stesura del contratto avviene in base alle norme del codice civile. Non vi sono particolari regole da rispettare al di fuori della durata minima del contratto che non può essere inferiore a 4 anni con un rinnovo di altri 4 anni. Le parti possono liberamente stabilire il canone di locazioni e le altre condizioni contrattuali;

− contratto di locazione a canone concordato (articolo 2, comma 3, L. 431/1998). Il contratto è finalizzato a esigenze abitative durature del conduttore e deve rispettare le pattuizioni e la forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. La durata minima non può essere inferiore a 3 anni con una proroga minima di ulteriori 2 anni ove le parti non concordino sul rinnovo del contratto e il canone non deve essere superiore ai valori prefissati negli accordi territoriali, tenendo conto dei parametri ivi indicati;

− contratto di locazione di natura transitoria (articolo 5, comma 1, L. 431/1998). Il contratto è finalizzato a esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo, sia del locatore che del conduttore, e deve rispettare le pattuizioni e la forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. La durata non può essere inferiore a 1 mese e superiore a 18 e il canone non deve essere superiore ai valori prefissati negli accordi territoriali, tenendo conto dei parametri ivi indicati;

− contratto di locazione per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari (articolo 5, comma 2, L. 431/1998). Il contratto è riservato agli studenti universitari fuori sede i quali devono risiedere in un Comune diverso da quello in cui ha sede il corso di laurea. Anche in questo caso il contratto deve rispettare le pattuizioni e la forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. La durata non può essere inferiore a 6 mesi e superiore a 3 anni e il canone non deve essere superiore ai valori prefissati negli accordi territoriali, tenendo conto dei parametri ivi indicati.

Tutti i contratti di locazione a uso abitativo, ai fini della loro validità, devono essere formati per iscritto ai sensi dell’articolo 1, comma 4, L. 431/1998 e devono anche essere registrati presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle entrate. La mancata registrazione del contratto, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza non è causa di nullità del contratto potendo questa essere sanata ex tunc affinché vengano mantenuti gli effetti del contratto voluto dalle parti.

Rilevanza fiscale dei nuovi accordi territoriali

Il D.M. 16 gennaio 2107 recependo, nei nuovi accordi territoriali, i criteri generali per la stipula dei contratti a canone convenzionato individuati nella Convenzione nazionale del 25 ottobre 2016, ha previsto una duplice modalità di attestazione del rispetto dei parametri contenuti nella Convenzione stessa.

Infatti il comma 8, articolo 1, L. 431/1998 in tema di contratti a canone convenzionato, afferma che:

“ Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

Pertanto, ove non ci si sia avvalsi, nella stipula del contratto di locazione, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, occorre che il contratto sia corredato di una attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, sottoscritta da almeno un’organizzazione firmataria.

Tale documento, come ha precisato l’Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 31/E/2018, costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

Inoltre l’allegazione dell’attestazione, in sede di registrazione del contratto, pur non essendo necessaria risulta opportuna per poter documentare la sussistenza dei requisiti per fruire della riduzione dell’imposta di registro.
In tal caso non verrà applicata un’autonoma imposta di registro o di bollo.

Ovviamente l’attestazione non risulta necessaria, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati:
− prima dell’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017 anche se oggetto di successive proroghe;
− in Comuni ove non siano stati stipulati accordi territoriali;

− in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del D.M. 16 gennaio 2017.

Occorre infine tenere presente che alcuni accordi territoriali9 hanno previsto, al posto dell’attestazione da parte delle associazioni territoriali, una sorta di “autocertificazione” di congruità redatta e sottoscritta dalle parti. A tale riguardo l’Agenzia delle entrate, rispondendo a un interpello10, ha confermato la necessità, anche in questo caso, di dotarsi dell’attestazione in quanto l’autocertificazione non corrisponde a quanto richiesto nel D.M. 16 gennaio 2107 ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

Imposte dirette

Determinate fattispecie di contratti a canone concordato possono usufruire, ai sensi dell’articolo 8, comma 1, L. 431/1998, di una riduzione della base imponibile ai fini dell’Irpef.
Si tratta dei:
− contratti a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, L. 431/1998 relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa e assimilati,

− contratti con studenti universitari di cui all’articolo 5, comma 2, L. 431/1998. In tal caso, ai sensi dell’articolo 5, comma 3, L. 431/1998, le agevolazioni spettano esclusivamente per i contratti aventi a oggetto immobili siti in Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e in Comuni limitrofi; − contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio ai sensi dell’articolo 1, comma 3, L. 431/1998.

Per tali fattispecie, in assenza dell’opzione per la cedolare secca, “il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3, articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale”, determinato a norma dell’articolo 37, Tuir, “è ulteriormente ridotto del 30%”.
Pertanto, ai fini della determinazione del reddito imponibile, occorre:

− determinare il maggior importo tra la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5% e il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfetariamente del 5% oppure del 25% per i fabbricati situati in Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano, oppure del 35% per gli immobili di interesse storico o artistico;

− ridurre del 30% l’importo sopra determinato.
A partire dal periodo di imposta successivo al 31 dicembre 2016 non occorre più indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione per poter usufruire della riduzione del canone.

ESEMPIO 1

Il sig. Cesare Bianchi possiede un immobile a uso abitativo in Rimini (Comune ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 12.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 2.500 euro.
Il contribuente deve innanzitutto determinare il reddito “catastale” e quello derivante dalla locazione utilizzando le seguenti formule:

− reddito catastale = 2.500,00 * 1,05 = 2.635
− reddito da locazione = 12.000,00 * 0,95 = 11.400
Dal confronto dei 2 importi il maggiore risulta essere il “reddito da locazione” il quale dovrà essere tuttavia ancora abbattuto del 30%.
Il reddito imponibile sarà pertanto pari a 11.400 * 0,70% = 7.980

ESMPIO 2

Il sig. Guido Verdi possiede un immobile a Bordighera (Comune non ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 6.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 1.000 euro.
In questo caso il contribuente deve innanzitutto determinare il reddito “catastale” e quello derivante dalla locazione utilizzando le seguenti formule:

− reddito catastale = 1.000 * 1,05 = 1.050
− reddito da locazione = 6.000,00 * 0,95 = 5.700
Dal confronto dei 2 importi il maggiore risulta essere il “reddito da locazione” il quale, non essendo Bordighera un Comune ad alta tensione abitativa, dovrà essere assunto quale reddito imponibile.

Cedolare secca

Il regime di tassazione opzionale, introdotto dall’articolo 3, D.Lgs. 23/2011, meglio conosciuto come “cedolare secca” prevede, in presenza di determinati requisiti, un’imposizione sostitutiva in luogo di:
− Irpef, addizionali regionali e comunali,
− imposta di registro e di bollo.

L’aliquota ordinaria del 21% è stata ridotta, in presenza di contratti di locazione a canone concordato, al 10% per le annualità dal 2014 al 2019.
Non sono previste ulteriori riduzioni per i contratti di interesse storico e artistico.
L’opzione per il regime della cedolare secca è subordinata a determinati requisiti:

− il locatore deve essere una persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, e deve effettuare la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
− il conduttore deve essere anch’egli una persona fisica che loca l’immobile al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;

− l’immobile deve essere abitativo e quindi accatastato nelle categorie del gruppo A (a eccezione degli A/10);
− l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto o di annualità successiva;
− il locatore deve inviare, preventivamente rispetto all’opzione, una lettera raccomandata all’inquilino con la quale dia atto della propria intenzione di optare per il regime della cedolare secca rinunciando alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La tassazione agevolata si applica ai:
− contratti a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, L. 431/1998 relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa e assimilati;
− contratti di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma 1, L. 431/1998 relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa e assimilati13;
− contratti per studenti universitari di cui all’articolo 5, comma 2, L. 431/1998. In tal caso, ai sensi dell’articolo 5, comma 3, L. 431/1998, le agevolazioni spettano esclusivamente per i contratti aventi a oggetto immobili siti in Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, e in Comuni limitrofi.

Ai sensi dell’articolo 9, comma 2-bis, D.L. 47/2014, l’aliquota di favore del 10% si applica anche ai contatti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014.
Poiché al fine di accedere al beneficio occorre che il contratto sia conforme ai “canoni concordati” di cui alla L. 431/1998, l’Agenzia delle entrate ha confermato la possibilità, in mancanza di accordi locali, di fare riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione, secondo i principi stabiliti dall’articolo 1, comma 2, D.M. 14 luglio 2004.

ESMPIO 3

Il contribuente, essendoci i presupposti, opta per la cedolare secca per cui l’imposta dovuta risulta essere pari al seguente conteggio:

reddito da locazione = 12.000 * 0,10 = 1.200
L’imposta sostitutiva assorbe anche le addizionali comunali e regionali.

ESEMPIO 4

Il sig. Guido Verdi possiede un immobile di interesse storico e artistico a Bordighera (Comune non ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 6.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 1.000 euro.
Il contribuente, essendoci i presupposti, opta per la cedolare secca per cui l’imposta dovuta risulta essere pari al seguente conteggio:

reddito da locazione = 6.000 * 0,21 = 1.260
L’imposta sostitutiva, che viene assunta con l’aliquota ordinaria (in quanto Bordighera non è un Comune ad alta tensione abitativa) assorbe anche le addizionali comunali e regionali.

Fonte: dott. Stefano Spina

Categoria: FISCO

Evento Formativo sulle Locazioni Residenziali

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Rilevanza fiscale dei nuovi accordi territoriali

Imposte dirette

Cedolare secca