CANONE CONCORDATO, CONFAPPI RIMINI, FISCO

Evento Formativo sulle Locazioni Residenziali

I CONTRATTI DI LOCAZIONE RESIDENZIALESala del Buonarrivo, corso D’Augusto 231

CONFAPPI sede provinciale di Rimini organizza un evento formativo dal titolo “I contratti di locazione residenziale, principali novità” il giorno 6 dicembre 2018(giovedì) dalle ore 10:30 alle ore 12:30, presso la Sala del Buonarrivo (Corso D’Augusto n. 231).

L’evento rappresenta un momento di formazione relativamente alle principali novità normative e fiscali che riguardano i contratti di locazione residenziale, alla luce del nuovo accordo territoriale del Comune di Rimini.

Programma:
Saluti ed introduzione ai lavori
Principali novità normative
Aspetti fiscali I trend di mercato
Confronto e chiusura dei lavori
Interverranno:
Nello Slavati, Presidente Confappi Rimini
Avv. Enrico Moretti
Dott. Davide Grossi

L’evento è gratuito ma i posti sono limitati.
É possibile iscriversi all’evento attraverso la pagina eventbrite
CONFAPPI RIMINI, FISCO

AGEVOLZAIONI FISCALI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO-IMPOSTE DIRETTE

Le locazioni di immobili a uso abitativo

La riforma della disciplina delle locazioni, operata dalla L. 431/1998, riguarda la quasi totalità degli immobili a uso abitativo con le seguenti eccezioni:
− immobili vincolati ai sensi della L. 1089/1939 e inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) oppure A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) per i quali si applica la disciplina codicistica prevista agli articoli 1571 e ss., cod. civ.3;

− alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
− alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche i quali sono soggetti alla L. 217/1983 (legge quadro sul turismo) e alle leggi regionali;

− contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio ai quali si applica la disciplina codicistica di cui agli articoli 1571 e ss., cod. civ..

Le fattispecie contrattuali applicabili risultano essere le seguenti:

contratto di locazione a canone libero (articolo 2, comma 1, L. 431/1998). La stesura del contratto avviene in base alle norme del codice civile. Non vi sono particolari regole da rispettare al di fuori della durata minima del contratto che non può essere inferiore a 4 anni con un rinnovo di altri 4 anni. Le parti possono liberamente stabilire il canone di locazioni e le altre condizioni contrattuali;

contratto di locazione a canone concordato (articolo 2, comma 3, L. 431/1998). Il contratto è finalizzato a esigenze abitative durature del conduttore e deve rispettare le pattuizioni e la forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. La durata minima non può essere inferiore a 3 anni con una proroga minima di ulteriori 2 anni ove le parti non concordino sul rinnovo del contratto e il canone non deve essere superiore ai valori prefissati negli accordi territoriali, tenendo conto dei parametri ivi indicati;

contratto di locazione di natura transitoria (articolo 5, comma 1, L. 431/1998). Il contratto è finalizzato a esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo, sia del locatore che del conduttore, e deve rispettare le pattuizioni e la forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. La durata non può essere inferiore a 1 mese e superiore a 18 e il canone non deve essere superiore ai valori prefissati negli accordi territoriali, tenendo conto dei parametri ivi indicati;

contratto di locazione per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari (articolo 5, comma 2, L. 431/1998). Il contratto è riservato agli studenti universitari fuori sede i quali devono risiedere in un Comune diverso da quello in cui ha sede il corso di laurea. Anche in questo caso il contratto deve rispettare le pattuizioni e la forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. La durata non può essere inferiore a 6 mesi e superiore a 3 anni e il canone non deve essere superiore ai valori prefissati negli accordi territoriali, tenendo conto dei parametri ivi indicati.

Tutti i contratti di locazione a uso abitativo, ai fini della loro validità, devono essere formati per iscritto ai sensi dell’articolo 1, comma 4, L. 431/1998 e devono anche essere registrati presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle entrate. La mancata registrazione del contratto, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza non è causa di nullità del contratto potendo questa essere sanata ex tunc affinché vengano mantenuti gli effetti del contratto voluto dalle parti.

Rilevanza fiscale dei nuovi accordi territoriali

Il D.M. 16 gennaio 2107 recependo, nei nuovi accordi territoriali, i criteri generali per la stipula dei contratti a canone convenzionato individuati nella Convenzione nazionale del 25 ottobre 2016, ha previsto una duplice modalità di attestazione del rispetto dei parametri contenuti nella Convenzione stessa.

Infatti il comma 8, articolo 1, L. 431/1998 in tema di contratti a canone convenzionato, afferma che:

“ Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

Pertanto, ove non ci si sia avvalsi, nella stipula del contratto di locazione, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, occorre che il contratto sia corredato di una attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, sottoscritta da almeno un’organizzazione firmataria.

Tale documento, come ha precisato l’Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 31/E/2018, costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

Inoltre l’allegazione dell’attestazione, in sede di registrazione del contratto, pur non essendo necessaria risulta opportuna per poter documentare la sussistenza dei requisiti per fruire della riduzione dell’imposta di registro.
In tal caso non verrà applicata un’autonoma imposta di registro o di bollo.

Ovviamente l’attestazione non risulta necessaria, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati:
− prima dell’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017 anche se oggetto di successive proroghe;
− in Comuni ove non siano stati stipulati accordi territoriali;

− in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del D.M. 16 gennaio 2017.

Occorre infine tenere presente che alcuni accordi territoriali9 hanno previsto, al posto dell’attestazione da parte delle associazioni territoriali, una sorta di “autocertificazione” di congruità redatta e sottoscritta dalle parti. A tale riguardo l’Agenzia delle entrate, rispondendo a un interpello10, ha confermato la necessità, anche in questo caso, di dotarsi dell’attestazione in quanto l’autocertificazione non corrisponde a quanto richiesto nel D.M. 16 gennaio 2107 ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

Imposte dirette

Determinate fattispecie di contratti a canone concordato possono usufruire, ai sensi dell’articolo 8, comma 1, L. 431/1998, di una riduzione della base imponibile ai fini dell’Irpef.
Si tratta dei:
contratti a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, L. 431/1998 relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa e assimilati,

contratti con studenti universitari di cui all’articolo 5, comma 2, L. 431/1998. In tal caso, ai sensi dell’articolo 5, comma 3, L. 431/1998, le agevolazioni spettano esclusivamente per i contratti aventi a oggetto immobili siti in Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e in Comuni limitrofi; − contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio ai sensi dell’articolo 1, comma 3, L. 431/1998.

Per tali fattispecie, in assenza dell’opzione per la cedolare secca, “il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3, articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale”, determinato a norma dell’articolo 37, Tuir, “è ulteriormente ridotto del 30%”.
Pertanto, ai fini della determinazione del reddito imponibile, occorre:

− determinare il maggior importo tra la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5% e il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfetariamente del 5% oppure del 25% per i fabbricati situati in Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano, oppure del 35% per gli immobili di interesse storico o artistico;

− ridurre del 30% l’importo sopra determinato.
A partire dal periodo di imposta successivo al 31 dicembre 2016 non occorre più indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione per poter usufruire della riduzione del canone.

ESEMPIO 1

Il sig. Cesare Bianchi possiede un immobile a uso abitativo in Rimini (Comune ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 12.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 2.500 euro.
Il contribuente deve innanzitutto determinare il reddito “catastale” e quello derivante dalla locazione utilizzando le seguenti formule:

− reddito catastale = 2.500,00 * 1,05 = 2.635
− reddito da locazione = 12.000,00 * 0,95 = 11.400
Dal confronto dei 2 importi il maggiore risulta essere il “reddito da locazione” il quale dovrà essere tuttavia ancora abbattuto del 30%.
Il reddito imponibile sarà pertanto pari a 11.400 * 0,70% = 7.980

ESMPIO 2

Il sig. Guido Verdi possiede un immobile a Bordighera (Comune non ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 6.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 1.000 euro.
In questo caso il contribuente deve innanzitutto determinare il reddito “catastale” e quello derivante dalla locazione utilizzando le seguenti formule:

− reddito catastale = 1.000 * 1,05 = 1.050
− reddito da locazione = 6.000,00 * 0,95 = 5.700
Dal confronto dei 2 importi il maggiore risulta essere il “reddito da locazione” il quale, non essendo Bordighera un Comune ad alta tensione abitativa, dovrà essere assunto quale reddito imponibile.

Cedolare secca

Il regime di tassazione opzionale, introdotto dall’articolo 3, D.Lgs. 23/2011, meglio conosciuto come “cedolare secca” prevede, in presenza di determinati requisiti, un’imposizione sostitutiva in luogo di:
− Irpef, addizionali regionali e comunali,
− imposta di registro e di bollo.

L’aliquota ordinaria del 21% è stata ridotta, in presenza di contratti di locazione a canone concordato, al 10% per le annualità dal 2014 al 2019.
Non sono previste ulteriori riduzioni per i contratti di interesse storico e artistico.
L’opzione per il regime della cedolare secca è subordinata a determinati requisiti:

− il locatore deve essere una persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, e deve effettuare la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
− il conduttore deve essere anch’egli una persona fisica che loca l’immobile al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;

− l’immobile deve essere abitativo e quindi accatastato nelle categorie del gruppo A (a eccezione degli A/10);
− l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto o di annualità successiva;
− il locatore deve inviare, preventivamente rispetto all’opzione, una lettera raccomandata all’inquilino con la quale dia atto della propria intenzione di optare per il regime della cedolare secca rinunciando alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La tassazione agevolata si applica ai:
− contratti a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, L. 431/1998 relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa e assimilati;
− contratti di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma 1, L. 431/1998 relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa e assimilati13;
− contratti per studenti universitari di cui all’articolo 5, comma 2, L. 431/1998. In tal caso, ai sensi dell’articolo 5, comma 3, L. 431/1998, le agevolazioni spettano esclusivamente per i contratti aventi a oggetto immobili siti in Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, e in Comuni limitrofi.

Ai sensi dell’articolo 9, comma 2-bis, D.L. 47/2014, l’aliquota di favore del 10% si applica anche ai contatti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014.
Poiché al fine di accedere al beneficio occorre che il contratto sia conforme ai “canoni concordati” di cui alla L. 431/1998, l’Agenzia delle entrate ha confermato la possibilità, in mancanza di accordi locali, di fare riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione, secondo i principi stabiliti dall’articolo 1, comma 2, D.M. 14 luglio 2004.

ESMPIO 3

Il sig. Cesare Bianchi possiede un immobile a uso abitativo in Rimini (Comune ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 12.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 2.500 euro.

Il contribuente, essendoci i presupposti, opta per la cedolare secca per cui l’imposta dovuta risulta essere pari al seguente conteggio:

reddito da locazione = 12.000 * 0,10 = 1.200
L’imposta sostitutiva assorbe anche le addizionali comunali e regionali.

ESEMPIO 4

Il sig. Guido Verdi possiede un immobile di interesse storico e artistico a Bordighera (Comune non ad alta tensione abitativa) locato con un contratto a canone concordato a un canone annuo di 6.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è pari a 1.000 euro.
Il contribuente, essendoci i presupposti, opta per la cedolare secca per cui l’imposta dovuta risulta essere pari al seguente conteggio:

reddito da locazione = 6.000 * 0,21 = 1.260
L’imposta sostitutiva, che viene assunta con l’aliquota ordinaria (in quanto Bordighera non è un Comune ad alta tensione abitativa) assorbe anche le addizionali comunali e regionali.

Fonte: dott. Stefano Spina

 

 

 

CONFAPPI RIMINI

Confappi Rimini si presenta alla città

Rimini 18 settembre 2018

La Sede Provinciale di Rimini della Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare è stata creata nell’ambito del continuo percorso di rafforzamento e consolidamento di CONFAPPI a livello nazionale, rendendo capillare la sua presenza sul territorio e ottimizzando l’attività di sostegno e rappresentanza dei proprietari immobiliari. La nascita di Confappi Rimini si è resa ancor più necessaria e impellente per l’entrata in vigore della nuova normativa: l’associazione riminese tra i suoi primi atti ha sottoscritto i nuovi Accordi Territoriali del Comune di Rimini in vigore dal 15 settembre 2018. Confappi è riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture come associazione maggiormente rappresentativa a livello nazionale per la sottoscrizione degli Accordi Territoriali, di cui alla L. n. 431/98.

“La nostra attività sul territorio mira ad assistere i proprietari immobiliari sia direttamente, nell’ambito delle innumerevoli problematiche giuridiche ed amministrative con cui debbono confrontarsi – spiega il presidente Nello Salvati – sia indirettamente, rappresentando e tutelando gli interessi di categoria innanzi alle Istituzioni, tutto grazie all’esperienza ed alla competenza dei professionisti che hanno sposato la mission della Confederazione. Confappi Rimini fa della qualità e della completezza del servizio i suoi cardini, aggiungendo ad un pool di professionisti specializzati in normative e contratti, anche i professionisti del settore immobiliare: immobiliaristi e agenti immobiliari, profondi ed esperti conoscitori del mercato”.

“L’osservazione dell’ andamento del mercato immobiliare nella nostra provincia, effettuata da tempo da parte dei vari professionisti oggi coinvolti in Confappi – dice il vicepresidente Davide Grossi – ha portato a ritenere indispensabile ampliare l’offerta di assistenza in favore dei proprietari immobiliari, così da favorire l’aggregazione delle loro esigenze individuali omogenee dotandole di un maggiore potere contrattuale anche nei singoli affari”.

“Le attitudini del gruppo di lavoro di questa sede provinciale ci consentono inoltre di fornire consulenze integrate – conferma il segretario, avvocato Enrico Moretti – preferibilmente tese a illustrare soluzioni alternative ed innovative nella gestione degli immobili, essendo particolarmente sensibili a temi quali la sostenibilità ambientale ed il risparmio energetico. A Rimini, nella sede di Corso D’Augusto n. 118, previo appuntamento, vengono rese le relative consulenze tecnico-legali, così come i classici pareri in ordine a rapporti di locazione, alle compravendite, quelli relativi a dubbi e problematiche tecnico-legali in ambito edilizio-urbanistico, alla vita in condominio, e ai vari temi legati all’essere proprietari immobiliari”.

La Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare (CONFAPPI), con cui la sede Provinciale di Rimini condivide modalità d’intervento e obiettivi, è nata alla fine del 1989 ed ha per scopo principale la tutela degli interessi dei proprietari di beni immobili; cura inoltre l’istituzione di speciali servizi per l’assistenza e la consulenza a favore degli associati, compresa l’assistenza alla stipula delle locazioni convenzionate/agevolate, transitorie e per studenti universitari, senza escludere il settore dell’edilizia residenziale pubblica.