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Studenti, contratti a regola d’arte

Studenti fuori sede a caccia dell’alloggio più conveniente. Come ogni anno ha preso il via la ricerca di appartamenti e stanze in condivisione nei centri universitari. I prezzi cambiano da città a città e, in generale, registrano un aumento rispetto allo scorso anno. Il franchising SoloAffitti parla di un aumento medio del 4% per le camere singole e il portale Immobiliare.it registra aumenti fino al 10% in centri come Palermo e Bologna. Ma vi sono anche città in controtendenza. Sempre secondo il portale Immobiliare.it, infatti, a Pavia e Siena le cifre richieste sono calate dell’8% rispetto al 2017.

I dati raccolti da Immobiliare.it. A livello nazionale la media del costo mensile per l’affitto di una singola è di 402 euro, lievemente in calo rispetto allo scorso anno (-3%). Ma le tariffe sono molto differenti da città a città. A Milano si confermano cifre da record, con una media di 543 euro al mese (+3% in un anno), con picchi di oltre 600 nel caso in cui si cerchi casa nelle zone più centrali, vicine agli atenei o alle vie della movida. Molto distante la cifra media richiesta a Roma: per una singola si pagano 428 euro, prezzo sceso del 2% in un anno a fronte di una domanda in lieve calo (-2%). La terza città con i costi più elevati è Bologna, che ha visto lievitare i prezzi delle singole del 12% nell’ultimo anno (399 euro) e nella quale il mercato registra un calo dell’offerta del 9% e un aumento della domanda del 10%. In crescita i prezzi anche a Bari, Napoli, Catania e Padova, nelle quali però non si è superato il +5% su base annua. Segna un vero e proprio record Palermo, in cui affittare una singola quest’anno costerà il 14% in più rispetto all’anno scorso, per un importo medio di 226 euro al mese. Chi si accontenta di dividere la stanza con un’altra persona può contare su importanti margini di risparmio, al punto che in un anno la richiesta di questo tipo di sistemazione è aumentata del 3%. La media italiana per affittare un posto letto è di 285 euro, ma anche in questo caso le oscillazioni da città a città sono evidenti. A Milano il posto in doppia costa mediamente 368 euro, mentre a Roma bastano 305 euro. Chi sceglie per i suoi studi gli atenei del Sud (Bari, Catania e Palermo) o quello di Pavia può contare su un canone medio che non supera i 200 euro a persona per una stanza doppia.

Ma come funzionano le locazioni per gli studenti universitari? Il contratto per studenti universitari è un tipo particolare di contratto di locazione che si caratterizza, principalmente, per la durata transitoria del rapporto. Il proprietario si impegna infatti a mettere l’immobile a disposizione di uno o più studenti per un periodo di tempo limitato, variabile da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni, comunque inferiore al 4+4 della locazione ordinaria e al 3+2 di quella a canone concordato. Eventuali clausole difformi in merito alla durata del contratto sono nulle, quindi prive di alcun effetto per i contraenti. Perché si possa stipulare il contratto è necessario che sussistano, al momento della stipula, due fondamentali condizioni. Lo studente che si propone come conduttore deve avere la propria residenza anagrafica in un comune diverso da quello nel quale frequenta l’università. Tale condizione deve essere anzi espressamente indicata in una clausola del contratto di locazione. Il comune in cui si trova l’appartamento da concedere in locazione deve a sua volta essere sede dell’università o limitrofo a quello in cui si trova l’istituto frequentato.

La misura del canone è agevolata. Il canone di locazione è definito sulla base di appositi accordi locali e stabilito in base ad aree omogenee. All’interno delle fasce previste da questi accordi il locatore può stabilire liberamente l’importo del canone, anche in base alla durata del contratto, alla presenza di arredamento o per la presenza di eventuali clausole di contenuto particolare, che attribuiscano particolari diritti a una delle parti del contratto. In relazione al contratto di locazione per studenti universitari è poi sempre vietata la sublocazione. Questo significa che lo studente universitario, conduttore dell’immobile, non può a sua volta locare l’immobile a terzi, che si tratti o meno di studenti. Anche perché, come si vedrà, è sempre possibile aggiungere nuove parti al contratto di locazione originario. Una volta completata la redazione del contratto, occorre provvedere alla sua registrazione. Le spese di bollo del contratto sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione, dandone documentata comunicazione al conduttore, che deve corrispondergli la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

Oltre al canone, nel contratto di locazione è previsto il pagamento anticipato, su base mensile, anche delle spese condominiali presunte per l’anno di gestione (ovviamente nel solo caso in cui l’appartamento si trovi in un edificio condominiale), salvo successivo conguaglio. Non tutte le spese condominiali sono però a carico del conduttore (o dei conduttori). Al contratto di locazione per gli studenti universitari si applica infatti la disciplina propria dei contratti a canone concordato, per i quali esiste una vera e propria tabella allegata al regolamento ministeriale che disciplina in maniera specifica a chi spetti sostenere le singole spese condominiali. In generale toccano al proprietario le spese relative alla gestione straordinaria dell’immobile, mentre sono a carico del conduttore quelle legate alla gestione ordinaria. Più in particolare, sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, le spese relative alla fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, le spese del riscaldamento e dell’eventuale condizionamento d’aria centralizzato, le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e per la fornitura degli altri servizi comuni. Sono invece a carico del proprietario le spese per l’installazione e la sostituzione degli impianti comuni, la manutenzione straordinaria dei tetti e dei lastrici solari, la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Le spese per la gestione del portiere, ove presente, saranno invece ripartite per il 90% a carico degli studenti conduttori e per il restante 10% a carico del proprietario. Generalmente viene poi richiesto un deposito cauzionale per eventuali danni arrecati all’immobile.

Il rinnovo e la disdetta del contratto. Come detto, il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata variabile dai 6 ai 36 mesi. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un periodo pari alla durata pattuita, mentre al termine di detto periodo lo stesso si considera concluso e, nel caso, occorre che le parti provvedano alla stipula di un nuovo contratto. Qualora una delle parti voglia evitare il rinnovo del contratto alla prima scadenza prevista, è necessario inviare all’altra una comunicazione di disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della predetta scadenza. Il conduttore può inoltre recedere dal contratto anche prima della scadenza pattuita nel caso in cui sussistano gravi motivi, sempre con un preavviso di almeno tre mesi. Occorre però evidenziare come in questo tipo di contratto vi siano spesso più conduttori. Cosa accade se soltanto uno di essi eserciti il diritto di recesso? In questi casi il recesso è necessariamente da considerare parziale, con la conseguenza che i conduttori che rimangono nell’immobile restano tenuti al pagamento dell’intero canone a suo tempo pattuito in favore del locatore, salva la solidarietà del conduttore uscente per gli eventuali canoni pregressi non saldati. Per questo motivo è permesso ai conduttori che subiscano il recesso di sostituire, generalmente previa autorizzazione del locatore, lo studente (o gli studenti) che ha(nno) lasciato l’immobile con altri studenti che intendano accettare le condizioni del contratto già in essere.

autore Gianfranco Di Rago

Fonte Italia Oggi

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